Kiracıları Şaşırtan Tablo: Yeni Taşınanlar Daha Az Kira Ödüyor!

Gayrimenkul sektöründe uzun yıllardır kabul gören geleneksel dengeler son dönemde yaşanan ekonomik gelişmelerle birlikte köklü bir değişim sürecine girdi. Geçmiş yıllarda barınma piyasasında sözleşmesini uzun süre devam ettiren vatandaşların yeni ev tutanlara kıyasla son derece avantajlı konumda bulunduğu genel bir kabul olarak öne çıkıyordu. Ancak son veriler ve piyasa gözlemleri, bu durumun bazı dönemlerde tam tersine döndüğünü ve yaklaşık 1 yıl önce yüksek fiyattan sözleşme imzalayan mevcut kiracıların bugün piyasaya yeni adım atan kişilerden daha fazla ödeme yapmak zorunda kaldığını gösteriyor. Konut sektöründeki bu yeni tablo, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hesaplamalarını yeniden yapmasına yol açıyor.

Merkez Bankası tarafından paylaşılan veriler, piyasadaki bu fiyat farklılaşmasını net bir şekilde gözler önüne seriyor. Yıllık tüketici enflasyonunun %29,73 seviyesinde gerçekleştiği dönemde, yeni kiralanan konutlara ilişkin fiyat endeksi %26,6 oranında artış gösterdi. Bu durum, yeni kiralamalarda fiyatların enflasyon oranının gerisinde kaldığını ve reel olarak %2,4 oranında bir gerileme yaşandığını kanıtlıyor. Piyasaya yeni sunulan konutların kira bedelleri alım gücü karşısında gerilerken, mevcut kiracıların yasal artış oranlarıyla karşı karşıya kalması fiyat makasının mevcut kiracılar aleyhine açılmasına zemin hazırlıyor.

Mevcut Ve Yeni Kiracılar Arasındaki Yasal Oran Farkı

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Yönetimi ve İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komitesi Temsilcileri, piyasada oluşan bu yeni dengenin temel nedenlerini değerlendirdi. Yapılan değerlendirmelerde, kira bedellerinin şekillenmesinde sözleşmenin imzalandığı tarihteki piyasa şartlarının belirleyici olduğu ifade ediliyor. 5 veya 6 yıl önce ev kiralayan vatandaşlar halen uygun fiyatlarla oturmaya devam ederken, kiralardaki artışın zirve noktaya ulaştığı 1 yıl önceki dönemde ev tutanlar en büyük mağduriyeti yaşıyor. Zirve dönemde yüksek bedelle sözleşme yapan kişilerin ödediği tutarların piyasa şartları gereği aşağı çekilmesi son derece zor bir süreç olarak dikkat çekiyor.

Yasal mevzuat gereği yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek tavan artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi verilerinin 12 aylık ortalamasına göre belirleniyor. Son açıklanan verilere göre yenilenecek sözleşmelerde uygulanabilecek en yüksek artış oranı %31,49 seviyesinde gerçekleşti. Yeni kiracı fiyatlarındaki yıllık artışın %26,6 seviyesinde kalması, eski kiracıların yasal tavan olan %31,49 oranında zam alması durumunda aradaki farkın açılmasına neden oluyor. Örneğin 1 yıl önce 20000 lira bedelle kiralanan bir evin kirası yasal tavan uygulandığında 26298 liraya yükseliyor. Oysa aynı nitelikteki bir evin piyasaya yeni giren bir kiracıya %26,6 artışla yaklaşık 25320 liraya verilebildiği göz önüne alındığında, eski kiracı her ay yaklaşık 1000 lira daha fazla ödeme yapmak durumunda kalıyor.

Konut Satışları Ve İpotekli İşlemlerde Sektörel Seyir

Kira piyasasında yaşanan bu reel gerileme paralellik göstererek konut satış fiyatlarına da yansıyor. Yaklaşık 2 yıldır konut fiyatlarının enflasyon karşısında reel olarak değer kaybettiği gözlemleniyor. Yüksek finansman maliyetleri ve kredi ulaşımındaki zorluklar, gayrimenkul satışları üzerindeki baskıyı sürdürmeye devam ediyor. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan son verilere bakıldığında, konut satışlarının eylül ayında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %9,3 oranında azaldığı görülüyor. Önceki dönemlerde %14,7 seviyelerinde seyreden bu düşüş grafiği, pazar üzerindeki daralma hızının bir miktar yavaşladığını ortaya koyuyor.

Sektördeki hareketliliği etkileyen bir diğer önemli unsur ise ipotekli konut satışlarındaki değişim olarak öne çıkıyor. Eylül ayında ipotekli satışlar yıllık bazda %5,1 oranında artarak 23397 adet seviyesine ulaştı. Ancak uzmanlar bu artışın doğrudan banka kredi imkanlarının kolaylaşması şeklinde yorumlanmaması gerektiğini vurguluyor. Verilerdeki yükselişte bankacılık sistemi dışındaki tasarruf finansman şirketlerinin sağladığı imkanların büyük bir paya sahip olduğu ifade ediliyor. Klasik banka kredileri üzerinden ev sahibi olma imkanının kısıtlı kalmaya devam ettiği bir ortamda, bu alternatif finansman yöntemleri ipotekli satış rakamlarını yukarı taşıyan temel etken olarak değerlendiriliyor.

İkinci El Piyasası Ve Tarafların Alması Gereken Önlemler

İkinci el konut piyasasında yaşanan duraklamanın arka planında vergilendirme ve gerçek bedel üzerinden beyan süreçleri yer alıyor. Satış işlemlerinde tapu bedelinin gerçek değer üzerinden bildirilmesi zorunluluğu, mülk sahiplerinde değer artış kazancı vergisi gibi finansal yükümlülükler nedeniyle endişe oluşturuyor. Bu çekinceler ikinci el konut sirkülasyonunu yavaşlatırken, tüketicilerin ve yatırımcıların sıfır konut projelerine yönelmesine yol açıyor. Sıfır konutların toplam satışlar içerindeki payının artış göstermesi de ikinci el piyasasındaki bu temkinli yaklaşımla doğrudan ilişkilendiriliyor.

Gelişen bu yeni piyasa koşulları karşısında uzmanlar hem kiracılara hem de mülk sahiplerine kritik tavsiyelerde bulunuyor. Sözleşme yenileme dönemi gelen kiracıların kendi bölgelerindeki emsal gayrimenkul ilanlarını detaylıca incelemesi büyük önem taşıyor. Ev sahiplerinin talep edebileceği zam oranının yasal tavanı geçemeyeceği hatırlatılırken, bölge rayiçlerinin üzerinde kalan durumlarda tarafların karşılıklı uzlaşma yoluna gitmesi öneriliyor. Yeni kiracı bulma sürecinin yavaşladığı bu dönemde, ev sahipleri açısından da düzenli ödeme yapan mevcut kiracıyı kaybetmemek adına makul oranlarda anlaşmak en rasyonel seçenek olarak öne çıkıyor.