Yargıtay'dan Cam Balkon Kararı: Onaysız Yaptıranları Neler Bekliyor?

Türkiye genelinde milyonlarca konut sahibinin yaşam alanlarını genişletmek ve olumsuz hava koşullarından korunmak amacıyla tercih ettiği cam balkon sistemleri, son dönemde yargı kararları ve mevzuat değişiklikleriyle gündemdeki yerini koruyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde yürütülen yeni düzenleme çalışmaları ile Yargıtay genel kurulunun önceden vermiş olduğu emsal kararlar, dairelerine bu sistemleri kurduran ya da kurmayı planlayan gayrimenkul sahiplerini doğrudan ilgilendiren hukuki sorumluluklar doğuruyor.

Ortak yaşam alanlarında estetik bütünlük ve mimari projeye uygunluk ilkelerinin ihlal edilip edilmediği hususu, kat malikleri arasında giderek büyüyen hukuki uyuşmazlıkların temel nedeni haline geldi. Şehirleşme oranının artması ve çok katlı binaların yaygınlaşmasıyla birlikte balkonu kapatma eylemi, bireysel bir tadilat tercihi olmaktan çıkarak tüm yapıyı ilgilendiren mülkiyet hukuku konusuna dönüştü.

Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Balkon Kapatma Sistemlerinin Hukuki Statüsü

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılan değerlendirmelerde, bir apartmanın dış cephesi ile doğrudan bağlantılı olan balkonlar, daire sahiplerinin müstakil kullanım alanı olarak kabul edilmemektedir. Mülkiyet mevzuatına göre binaların dış görünüşünü değiştiren tüm alanlar, o yapıda yer alan bütün kat maliklerinin ortak kullanım alanı sınırları içerisine dahil edilmektedir. Bu hukuki tanım gereği, bağımsız bölüm içerisinde kalan ancak yapının mimari bütünlüğünü etkileyen uygulamalarda komşuluk hukuku ve ortak rıza ilkeleri ön plana çıkmaktadır.

Mevcut yasal mevzuatın 19. maddesi, ortak alan sayılan yerlerde yapılacak olan esaslı inşaat, tadilat ve onarım işlemleri için son derece kesin kurallar koymaktadır. Bir binada balkon kapatma işlemine girişebilmek için toplam kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı oranı dikkate alınarak en az yüzde 80,0 tutarında yazılı onayının alınması şart koşulmaktadır. Bunun yanı sıra tapu kütüğüne tescil edilmiş apartman yönetim planında bu tür tadilatlara izin veren açık bir maddenin bulunup bulunmadığı da hukuki denetimlerde ilk bakılan kriter durumundadır.

Rızasız Şekilde Yapılan Cam Balkonların Sökülme Riskleri Ve Yasal Süreçler

Mahkemeler nezdinde açılan davalarda izinsiz yapılan cam balkon kapatma işlemlerinin tamamının otomatik olarak yıkılacağına dair toptancı bir yaklaşım sergilenmemektedir. Ancak mevzuata aykırı şekilde hayata geçirilen ve komşulardan gerekli yasal onaylar alınmadan tamamlanan projeler hakkında dava açılması halinde, yargı makamları projenin iptaline ve yapının eski haline getirilmesine karar verebilmektedir. Sulh Hukuk Mahkemeleri, mimari projeye aykırılık tespit ettiği durumlarda daire sahibine söküm işlemini gerçekleştirmesi için resmi süre tanımaktadır.

Apartman yönetim planında açık bir izin maddesi yer almadığı takdirde, tek bir kat malikinin dahi yargıya başvurması hukuki sürecin resmen başlaması için yeterli görülmektedir. Yargılama sonucunda mahkeme tarafından verilen söküm kararının uygulanmaması durumunda, icra kanalıyla söküm gerçekleştirilmekte ve tüm yargılama giderleri ile dava masrafları izinsiz tadilatı yapan daire sahibine yükletilmektedir. Bu durum, onay alınmadan yapılan uygulamaların maliyetini katlayarak maliklere ciddi ekonomik yükler getirmektedir.

Yargıtay Tarafından Verilen Emsal Kararlarda Belirlenen Temel Esaslar

Yargıtay ilgili hukuk dairelerinin benzer uyuşmazlıklarda sunduğu içtihatlar, mimari projeye aykırı gerçekleştirilen her türlü dış cephe müdahalesini geçersiz kılmaktadır. Yüksek mahkemenin yerleşik kararlarına göre, komşular arasında şifahi olarak verilen sözlü izinlerin veya komşuluk ilişkilerine dayanarak ifade edilen beyanların mahkemeler nezdinde hiçbir hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Yargı organları, uyuşmazlık çözümlerinde sadece ıslak imzalı resmi onay belgelerini ve tapuda kayıtlı yönetim planı içeriklerini bağlayıcı kanıt olarak kabul etmektedir.

Emsal kararlarda vurgulanan bir diğer kritik nokta ise kapatma sisteminin açılır kapanır özellikte olmasının durumu değiştirmemesidir. Cam balkonda kullanılan malzemenin şeffaf olması, katlanır ya da sürmeli mekanizmaya sahip bulunması, yapılan işlemin mimari projeyi değiştirdiği gerçeğini ortadan kaldırmamaktadır. Mahkemeler, dış cephe görünümünü değiştiren her türlü sabit veya hareketli sistemi, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca izne tabi esaslı tadilat kategorisinde değerlendirmeye devam etmektedir.

Gelecekte Yasal Sorun Yaşamak İstemeyen Kat Maliklerinin İzlemesi Gereken Yöntemler

Evlerine cam balkon yaptırmayı hedefleyen gayrimenkul sahiplerinin, uygulamaya başlamadan önce ilk olarak bağlı bulundukları tapu müdürlüğünden apartman yönetim planını temin edip incelemeleri gerekmektedir. Yönetim planında balkon kapatmayı yasaklayan veya izne bağlayan hükümlerin varlığı, sürecin ilk adımı olarak kontrol edilmelidir. Plan içerisinde herhangi bir kısıtlama bulunmaması durumunda dahi, binadaki hak sahiplerinin en az yüzde 80,0 oranındaki yazılı rızasının belgelenmesi hayati önem taşımaktadır.

Gerekli onaylar toplanırken sözlü beyanlarla yetinilmeyip, tüm kat maliklerinin ad, soyad, daire numarası ve arsa payı bilgilerinin yer aldığı ıslak imzalı muvafakatname hazırlanmalıdır. Alınan bu izin belgesi apartman karar defterine işlenmeli ve yöneticinin onayından geçirilmelidir. İleride yaşanabilecek komşu değişimlerinde veya olası anlaşmazlıklarda resmi belge niteliği taşıyan bu evraklar, daire sahiplerini yüksek dava masraflarından ve söküm kararlarından koruyan en güçlü hukuki güvenceyi oluşturmaktadır.