Yargıtay Noktayı Koydu: Bazı Evlerin Tapuları İptal Edilecek!

Gayrimenkul sektöründe sıklıkla karşılaşılan tapu devri ve mülkiyet uyuşmazlıklarına yönelik yargı sisteminden binlerce hak sahibini doğrudan ilgilendiren oldukça kritik bir hukuki içtihat çıktı. Müteahhit firmalardan noter onaylı olmayan adi yazılı sözleşmeler yoluyla konut satın alan ve finansal yükümlülüklerini yerine getirerek taşınma işlemini gerçekleştiren vatandaşların mağduriyetlerini önlemeyi amaçlayan yüksek yargı makamı, mülkiyet hakkının korunmasına dönük bağlayıcı bir nitelik taşıyan hükme vardığını duyurdu. Satış bedelini ödemesine rağmen tapu devri geciktirilen ve ardından konutları üçüncü kişilere devredilen alıcıların hukuki mücadelesi, yargının en üst kademesinde zaferle sonuçlandı.

İçtihata konu olan hukuki süreçte, taşınmazı fiziken kullanan ve mülkiyeti fiilen elinde bulunduran kişilerin durumunu bilmesine rağmen tapuyu sonradan üzerine geçiren üçüncü şahısların iyi niyet iddiası tamamen geçersiz kılındı. Gerekli özen yükümlülüğünü yerine getirmeyen ya da konutun başkası tarafından kullanıldığını bilebilecek konumda yer alan kişilerin tapu kayıtları iptal edilecek. Alınan bu tarihi karar sayesinde, yüklenici firmaların usulsüz işlemlerine karşı tüketicilerin hakkı güvence altına alınmış oldu.

Hukuki Sürecin Başlangıcı Ve Yaşanan Mülkiyet Mağduriyeti

Emsal teşkil eden dava dosyasındaki verilere göre mağduriyet süreci 2013 yılında arsa payı karşılığı inşaat projesi yürüten bir yüklenici firmadan daire satın alınmasıyla başladı. Tüketici, sözleşme şartlarına uygun biçimde ödemesini gerçekleştirerek 2013 yılının Kasım ayında konutunu teslim aldı ve aile fertleriyle birlikte buraya yerleşti. Aynı yılın Aralık ayında doğalgaz, su ve elektrik gibi temel aboneliklerini üzerine tanımlatan hak sahibi, resmi ikametgahını da söz konusu adrese taşıyarak yaşamını burada sürdürmeye başladı.

Ödemelerin eksiksiz yapılmasına ve gayrimenkulün fiilen teslim alınmasına karşın, yüklenici firma resmi tapu devir işlemlerini çeşitli gerekçeler öne sürerek sürekli erteledi. Süreç içerisinde gayrimenkulün resmi kayıtlardaki mülkiyeti, yükleniciyle önceden ticari bağı bulunan başka bir şahsa tapu müdürlüğü üzerinden aktarıldı. Binadaki toplam 3 adet dairenin 28 Ocak 2014 tarihinde aynı gün içinde tek bir kişiye devredildiğini ve satış tutarlarının gerçeğin çok altında gösterildiğini fark eden tüketici, hak kaybını önlemek adına tapu iptali ve tescili talebiyle yargı yoluna başvurdu.

İlk Derece Ve İstinaf Mahkemelerinin Verdiği Hükümler

Davanın açıldığı Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, dosyaya sunulan delilleri, resmi abonelik kayıtlarını ve tanık ifadelerini detaylı biçimde incelemeye aldı. Mahkeme heyeti, tüketicinin 2013 yılından itibaren konutta kesintisiz biçimde ikamet ettiğini belgelere dayanarak saptadı. Taşınmazı hiç görmeden satın aldığını iddia eden davalı şahsın savunması, hayatın olağan akışına ve ticari mantığa aykırı bulunarak reddedildi ve ilk derece mahkemesi tapunun iptal edilip gerçek alıcı adına tescil olunmasına karar verdi.

Karara karşı yapılan itiraz başvurusu üzerine dosya Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi bünyesinde yeniden ele alındı. İstinaf incelemesinde, konuttaki doğalgaz aboneliğinin 2013 yılının Eylül ayında başlatıldığı ve davalının kolluk kuvvetlerine verdiği resmi ifadede evde başkalarının yaşadığını bildiğini kabul ettiği gerçeği vurgulandı. İstinaf Dairesi, iyi niyet iddiasının geçerli sayılamayacağını belirterek davalı tarafın başvurusunu kesin olarak reddetti.

Yargıtay Tarafından Onayan Hukuki İçtihat Ve Kararın Detayları

Bölge adliye mahkemesinin değerlendirmesinin ardından temyiz aşamasına taşınan dosya, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından mercek altına alındı. Yüksek Mahkeme; E. 2025/2811 esas ve K. 2026/1813 karar sayılı dosyada, 30.04.2026 tarihinde oy birliği ile ilk derece ve istinaf kararlarının hukuka tamamen uygun olduğu sonucuna vardı. Yargıtay, bir gayrimenkulün başkası tarafından kullanıldığını bilen veya gerekli incelemeyi yaptığında bunu rahatlıkla öğrenebilecek durumda olan kişilerin kanunen iyi niyetli sayılamayacağını ilam etti.

Dosyadaki davalılardan birinin gerçekleştirdiği temyiz başvurusu ise usul hukuku engeline takıldı. İlgili kararın taraf vekiline 30 Haziran 2025 tarihinde tebliğ edilmesine karşın, Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında öngörülen 2 haftalık yasal temyiz başvuru süresi geçirildi. Yüksek mahkeme, süre aşımı gerekçesiyle bu başvuruyu usulden reddederek yerel mahkemenin tapu iptal kararını nihai olarak kesinleştirdi.