Tahliye Davalarında Kritik Gelişme: Sonuç İçin 1,5 Yıl Hedefi!

Son yıllarda mahkeme salonlarını en fazla meşgul eden meselelerin başında kira artışları ve gayrimenkul tahliye anlaşmazlıkları geliyor. Ev sahipleri yıllar süren dava maratonlarından şikyet ederken, kiracılar da ne zaman evden çıkarılacaklarına dair belirsizlik sebebiyle huzursuzluk yaşıyordu. Adalet Bakanlığı ile AK Parti kurmaylarının hazırlıklarında sona geldiği 13. Yargı Paketi, bu birikmiş uyuşmazlıklara kesin bir takvim getirmeyi amaçlıyor. Hazırlanan yasal düzenlemelerle birlikte yargı organlarındaki iş yükünün hafifletilmesi ve taraflar arasındaki mağduriyetlerin en kısa sürede giderilmesi planlanıyor.

Gündeme gelen yeni yasal paket kapsamındaki düzenlemeler, mahkemelerdeki duruşma sürelerini ciddi oranda aşağı çekmeyi hedefliyor. Toplamda 25 ile 30 madde arasında bir hacme sahip olması beklenen taslak metinde, ev sahibi ve kiracı ilişkilerini doğrudan ilgilendiren süre sınırları yer alıyor. Hukuki süreçlerin uzaması nedeniyle yaşanan krizlerin önüne geçmek amacıyla, mahkeme aşamalarının standart zaman dilimlerine bağlanması hususunda adımlar atılıyor. Bu sayede hem mülk sahipleri hem de kirada ikamet eden vatandaşlar açılan davaların ne kadar süreceğini öngörebilecek.

Kira Ve Tahliye Davalarında Kesin Dava Süreleri Geliyor

Yargı paketinin hayata geçmesiyle birlikte kira tespit davalarının en geç 9 ay içerisinde sonuçlandırılması hedefleniyor. Gayrimenkulün boşaltılmasına yönelik açılan tahliye davalarında ise maksimum yargılama süresi 1,5 yıl olarak belirleniyor. Günümüzde bazı ilk derece mahkemelerinde ve istinaf süreçlerinde bu tür uyuşmazlıkların 2 veya 3 yılı aşan sürelerde çözülebildiği düşünüldüğünde, getirilen süre sınırları süreçleri son derece hızlandıracak. Bu sayede adil yargılanma hakkı daha etkin şekilde güvence altına alınırken tarafların mülkiyet ya da barınma hususundaki belirsizlikleri ortadan kaldırılacak.

Düzenlemenin detayları incelendiğinde, yargı sisteminde zaman kaybına yol açan prosedürlerin basitleştirilmesi amaçlanıyor. Belirlenen 9 aylık ve 1,5 yıllık sınırların aşılmaması için mahkemelerin çalışma temposunda ve dosya atamalarında yeni yöntemler devreye sokulacak. Mahkemelerdeki yoğunluğun azalmasıyla birlikte, kiracı ve kiralayan arasındaki ticari ve insani ilişkilerin de daha sağlıklı bir zemine oturması bekleniyor.

Boşanma Ve Mal Paylaşımı Süreçleri Birbirinden Ayrılıyor

Hazırlanan yargı paketinde sadece gayrimenkul hukuku değil, aile hukukunu yakından ilgilendiren radikal adımlar da yer alıyor. Aile mahkemelerinde görülen davaların adli tatil döneminde de kesintisiz devam edebilmesinin önü açılıyor. Yıllarca sürebilen çekişmeli boşanma davalarında tarafların yaşadığı mağduriyeti önlemek adına mal paylaşımı uyuşmazlıkları boşanma dosyasından tamamen bağımsız bir hale getiriliyor. Yeni yaklaşıma göre mahkemeler öncelikli olarak boşanma hususunda karar verecek, tarafların mal rejimi tasfiyesine ilişkin talepleri ise ayrı bir dava konusu olarak yürütülecek.

Bu adımla birlikte tarafların evlilik birliğini hukuken bitirmek için yıllarca mal paylaşımı davalarının sonuçlanmasını bekleme zorunluluğu ortadan kalkacak. Ayrıca mal paylaşımından kaynaklanan alacak ve tazminat davalarındaki 10 yıllık zamanaşımı süresinin 5 yıla düşürülmesi de gündemdeki maddeler arasında bulunuyor. Yasa teklifinin TBMM gündemine gelmesiyle birlikte Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen bazı teknik düzenlemelerin de yasa metnine yeniden dhil edilmesi bekleniyor.

Yargıtay'dan Kendi Başına Tahliye Yapan Ev Sahibine Ceza

Yasal sürelerin kısalması kadar, mahkeme kararlarının ne şekilde uygulanacağı hususu da büyük bir hukuki önem taşıyor. Yargıtay tarafından onanan emsal nitelikteki bir dosya, hukuki yolu izlemeyip kendi imknlarıyla kiracısını evden çıkarmaya çalışan mülk sahipleri için ciddi uyarılar içeriyor. İstanbul'da yaşanan olayda, bir ev sahibi ödenmeyen kiralar nedeniyle mahkemeden tahliye kararı almasına rağmen kanuni icra prosedürünü beklemedi. Mülk sahibi, kiracısının evde bulunmadığı bir anı fırsat bilerek adrese çilingir çağırdı, kapıyı açtırarak kilit mekanizmasını değiştirdi.

Yaşanan bu durum üzerine evde yaşama hakkı ihlal edilen kiracı, durumu emniyet güçlerine bildirerek mülk sahibinden şikyetçi oldu. Yapılan yargılama sonucunda yerel mahkeme, ev sahibini hakkı olmayan yere tecavüz etmek ve konut dokunulmazlığını ihlal suçlarından adli para cezasına çarptırdı. Temyiz incelemesini tamamlayan Yargıtay, ev sahibinin elinde mahkeme kararı olsa dahi bu kararı bizzat uygulayamayacağına, cebri icranın yalnızca devlet eliyle yürütülebileceğine vurgu yaparak mahkûmiyet kararını yerinde buldu.

Yasal Tahliye İşlemleri Sadece İcra Müdürlüklerince Yapılır

Hukuk uzmanları, bir gayrimenkulün mülkiyeti ev sahibine ait olsa bile kiralandığı andan itibaren kullanım hakkının yani zilyetliğin kiracıya geçtiğini hatırlatıyor. Kiracının açık rızası veya yetkili mercilerin resmi müdahalesi olmadan konuta girilmesi kanunen suç teşkil ediyor. Bu nedenle elinde kesinleşmiş bir tahliye kararı bulunan ev sahibinin, bu belge ile yetkili icra müdürlüğüne başvurarak resmi takip başlatması zorunluluk arz ediyor. Kendi başına hareket eden mülk sahipleri, haklı konumdayken birdenbire ceza yargılamasında sanık durumuna düşebiliyor.

İcra müdürlüğü kanalıyla başlatılan süreçte kiracıya resmi tahliye emri tebliğ ediliyor. Belirtilen yasal süre içerisinde gayrimenkulün boşaltılmaması durumunda icra memurları, kolluk kuvvetleri nezaretinde adrese giderek tahliye işlemini fiilen gerçekleştiriyor. İşlem sırasında evdeki eşyalar resmi tutanakla kayıt altına alınarak yediemin deposuna kaldırılıyor. Mülk sahiplerinin kapı kilidini değiştirmek, elektrik veya su aboneliklerini kapatmak ya da eşyaları sokağa atmak gibi yasal olmayan yollara başvurmaması, kiracıların ise ödemelerini banka üzerinden dekontlu şekilde yapmaları olası mağduriyetlerin önüne geçiyor.